Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 30(869) 27.07.2015, c.12: Таун-хаузы на грани абсурда

27 июля 2015 года

Суд кассации не разрешил фирме «Рубеж» строить таун-хаузы на участке ИЖС в Лисьем Носу, пока она не сформирует самостоятельный надел под каждую из 294 секций. Зато на жалобу фирмы отреагировал Минстрой и пообещал разобраться.

В правовом вакууме оказалось сразу несколько малоэтажных проектов. Городские ПЗЗ предусматривают зоны, где можно строить индивидуальные блокированные дома, то есть коттеджи, вплотную примыкающие друг к другу. А в федеральных нормативах такой вид жилья не предусмотрен (например, Градкодекс разделяет понятие индивидуального и блокированного дома). В результате открываются невероятные просторы для фантазии и коррупции. Нынешний конфликт — один из самых резонансных.

На днях федеральный арбитраж отменил решение предыдущей инстанции и признал, что чиновники законно отказали фирме «Рубеж» в разрешении на строительство. Она собиралась возводить трехэтажные таун-хаузы на участке 5,2 га на Песочной ул., 3 (проект «Прибрежный квартал»; площадь секций варьируется от 92 до 178 кв.м). Участок арендован у предпринимателя Михаила Голубева, который купил землю в 2011 году за 160 млн рублей. По регламенту эта территория обозначена как Т1Ж2–1 — зона индивидуальных (одноквартирных) жилых домов, отдельно стоящих или блокированных, с участками не менее 1,5 сотки. Разрешенный вид использования — для ИЖС. Инвестор посчитал, что обращаться за разрешением нужно в районную администрацию. Однако чиновники решили, что таун-хаузы в «Прибрежном квартале» не являются индивидуальными домами: у них общий фундамент и крыша, и нет гарантий, что под каждой секцией будет сформирован самостоятельный участок. Инвестор возражал: мол, если заранее провести межевание, то придется получать 294 отдельных разрешения! Договориться не удалось.

Начались длительные тяжбы. Инстанции разошлись во мнениях. После промежуточной судебной победы фирма выбила через приставов разрешение на стройку и успела возвести порядка 20 секций. Но в конце прошлого года документы снова отозвали (см. «НП», № 9/2015). В компании «Рубеж» возмущались: в комплексе «Аллегро-Парк», который строится по соседству, аналогичная ситуация со статусом земли, но инвестору удалось получить единое разрешение на строительство примыкающих друг к другу домов. О коллизии с проектом «Аллегро-Парк» наша газета подробно писала в № 20/2014. Однако опыт соседа не помог компании «Рубеж». Против нее в арбитраже выступила и Служба госстройнадзора, которая вообще отказывается признавать, что блокированные дома могут быть индивидуальными. В итоге суд кассации констатировал, что сначала фирма должна сформировать участки (не менее полутора соток под каждой секцией) и только после этого — обращаться за разрешением. По сведениям «НП», компания уже занялась размежеванием, хотя категорически не согласна с вердиктом и будет подавать жалобу в Верховный суд.

По оценке гендиректора ООО «Рубеж» Михаила Петрова, при такой схеме «бумажные» допрасходы на каждый дом составят 100 000 рублей, а общее удорожание — почти 30 млн. При этом необходимо получить порядка 1200 технических документов (таких примеров в Петербурге еще не было).

Компания направила письмо в Минстрой с подробным описанием сложившейся ситуации. Особое внимание она уделила действиям госстройнадзора. Дескать, вместо того чтобы выработать понятные и единые для всех правила, чиновники то придираются, то закрывают глаза на формальности. В качестве примера привели проект «Новые кварталы Петергофа». Там похожая ситуация со статусом участка. При этом в ноябре прошлого года Служба выдала одноименной компании (связанной с холдингом «Теорема») разрешение на строительство «блокированных одноквартирных домов» (первая очередь — два двухэтажных блока на 17 квартир-секций). «Что вообще за вид жилья такой?» — спрашивают представители фирмы «Рубеж». В Минстрое пообещали провести проверку.

Представители «Рубежа» уверены: если оформлять единое разрешение, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы с оформлением собственности. Например, с такими сложностями уже столкнулась компания «PMI Девелопмент», которая также возводит таун-хаузы в Лисьем Носу — на Дуговой улице.

Опрошенные юристы подтверждают, что противоречия следует исправлять не в суде, а на законодательном уровне. Кстати, в конце 2014-го вступил в силу приказ № 540 Минэкономразвития. Появился новый классификатор видов разрешенного использования участков (81 ВРИ). Есть отдельный вид — «блокированная жилая застройка» (размещение дома, не предназначенного для раздела на квартиры, высотой не выше трех этажей, имеющего общую стену с соседним домом, при общем количестве совмещенных домов не более десяти). По логике это относится к случаю «Рубежа», но фирме уже поздно менять ВРИ. К тому же по новому приказу тоже есть вопросы. Из него следует, что одно разрешение может касаться только одного многосекционного дома. Следовательно, чиновники могут исходить из того, что под каждый дом (на 10 блоков) все равно должен быть сформирован отдельный участок. А согласно ПЗЗ его придется еще раз межевать, чтобы сформировать надел под каждую готовую секцию…

«НП» Мнение

Этот промежуточный формат порождает такое количество конфликтов и спорных ситуаций, что с ним давно уже надо разобраться отдельно и предметно, с привлечением юристов, чиновников из Росреестра и госстройнадзора. Причем не только из города, но и из области, потому что практика разная. «Круглый стол» на эту важную тему мы планируем провести в начале сентября.

Автор: Роман Денисов

Оригинал материала смотрите здесь: http://www.nsp.ru/nums/29300.html

Назад